Invest in Dubai property with the numbers in front of you
استثمر في عقارات دبي وأنت على اطلاع كامل بالأرقام
Prices are 10% below their February 2026 peak. That makes choosing the right area, developer and financing more important than ever. Start with the planner and get a first plan in 30 seconds.
تنخفض الأسعار حاليًا بنحو 10% عن ذروتها في فبراير 2026، ما يجعل اختيار المنطقة والمطور وطريقة التمويل أكثر أهمية من أي وقت مضى. ابدأ بأداة التخطيط واحصل على خطة مبدئية خلال 30 ثانية.
Your investment plan
خطتك الاستثمارية
Data: Oct 2026بيانات أكتوبر 2026—
—
Strategy: الاستراتيجية:
Main risk: أهم مخاطرة:
Golden Visa: الإقامة الذهبية: your budget can reach a property worth AED 2M or more.تتيح لك ميزانيتك الوصول إلى عقار بقيمة مليوني درهم أو أكثر.
Dubai in October 2026, in six numbers
سوق دبي في أكتوبر 2026 في ستة مؤشرات
The market is correcting, not collapsing. Here's what the data says, and what it means for your money.
يمر السوق بمرحلة تصحيح لا انهيار. إليك ما تقوله البيانات، وما يعنيه ذلك لاستثمارك.
Prices vs the February peak
الأسعار مقارنةً بذروة فبراير
Sellers are negotiating. Buyers with liquidity can get better prices, if they pick the right area.
أصبح البائعون أكثر مرونة في التفاوض، ويستطيع المستثمر الذي يمتلك السيولة الشراء بسعر أفضل، شريطة اختيار المنطقة المناسبة.
ValuStrat, Aug 2026Average gross rental yield
متوسط العائد الإيجاري الإجمالي
7–8% in mid-market areas, with no tax on rent.
يصل إلى 7–8% في المناطق المتوسطة، دون أي ضريبة على الدخل الإيجاري.
Engel & Völkers, H1 2026Residents, up 5% this year
نسمة، بزيادة 5% منذ بداية العام
Real housing demand keeps growing, which supports rents over time.
يواصل الطلب الفعلي على السكن نموه، وهو ما يدعم الإيجارات على المدى الطويل.
Dubai Data & Statistics, Sep 2026Homes expected in 2026
وحدة سكنية متوقع تسليمها في 2026
The most since 2008, with 60,000+ in 2027. Heavy-handover areas will feel it in rents.
الأعلى منذ 2008، وأكثر من 60 ألف وحدة في 2027. ستشهد المناطق ذات التسليمات الكثيفة ضغطًا على الإيجارات.
Cushman & Wakefield, Aug 2026Transactions in 2025, a record
درهم قيمة معاملات 2025، رقم قياسي
A deep market. About 7 in 10 residential sales are off-plan, so the developer matters.
سوق عميق وعالي السيولة، ونحو 7 من كل 10 مبيعات سكنية على الخارطة، لذا يُعد اختيار المطور قرارًا جوهريًا.
Dubai Land DepartmentTax on rent and resale gains
ضريبة على الإيجار وأرباح إعادة البيع
For individuals, and the dirham is pegged to the US dollar. Your home country may still tax you.
للأفراد، مع ارتباط الدرهم بالدولار الأمريكي. وقد تفرض دولة إقامتك ضريبة على هذا الدخل.
Ministerial Decision 49/2023Is now a good time to buy? It depends on the property
هل هذا وقت مناسب للشراء؟ الإجابة تعتمد على العقار
Every risk in this market has a way to manage it. This is what I check before recommending anything.
لكل مخاطرة في السوق الحالي أسلوب لإدارتها، وهذا ما أراجعه قبل تقديم أي توصية.
Avoid areas with many handovers at the same time as yours, and compare the upcoming pipeline before choosing.
تجنب المناطق التي تتزامن فيها التسليمات الكثيفة مع موعد استلامك، ومقارنة المعروض القادم قبل الاختيار.
Model returns on a conservative rent, not the highest advertised one.
احتساب العائد على أساس إيجار متحفظ، لا على أعلى إيجار معلن.
Favour annual leases over short-term rentals for now.
تفضيل الإيجار السنوي على الإيجار قصير الأجل في المرحلة الحالية.
Stress-test every deal against a further 10% price drop. If it fails, I don't recommend it.
اختبار كل صفقة أمام انخفاض إضافي بنسبة 10% في السعر، ولا أوصي بها إن لم تصمد أمامه.
ValuStrat · Cavendish Maxwell · Dubai DET (Jan–Aug 2026) · Fitch Ratings (Jun 2026) · S&P Global (Oct 2026)
Where the numbers work for your goal
أين تحقق الأرقام هدفك
Pick a goal to see matching areas with price per sq ft, gross yield and one-bedroom rent, plus what to watch out for.
اختر هدفك لعرض المناطق المناسبة مع سعر القدم المربعة والعائد الإجمالي وإيجار الشقة بغرفة نوم واحدة، إلى جانب أبرز ما يجب مراعاته.
| Areaالمنطقة | Price / sq ft (AED)سعر القدم المربعة (درهم) | Gross yieldالعائد الإجمالي | 1-bed rent / yrالإيجار السنوي لغرفة واحدة | What to knowملاحظات |
|---|
Advertised averages from Bayut (H1 2026), transaction medians from fäm Properties (Jul 2026), rents from dubizzle and Property Finder (2026). Prices vary by building.
متوسطات الأسعار المعلنة من Bayut (النصف الأول 2026)، ووسيط الصفقات من fäm Properties (يوليو 2026)، والإيجارات من dubizzle و Property Finder. تختلف الأسعار من مبنى لآخر.
Get a detailed comparison of 2–3 areasاطلب مقارنة تفصيلية بين منطقتين أو ثلاثWhat a property really earns
العائد الفعلي للعقار
Listings quote gross yield. Enter a real property's numbers and see what's left after purchase costs, service charges and vacancy.
تعرض الإعلانات العائد الإجمالي فقط. أدخل بيانات عقار فعلي لمعرفة صافي العائد بعد تكاليف الشراء ورسوم الخدمة وفترات الشغور.
Estimate: 4% Land Department fee + 2% agency, 5% of rent deducted for vacancy and maintenance.
تقدير مبدئي: 4% رسوم دائرة الأراضي والأملاك و2% عمولة وساطة، مع خصم 5% من الإيجار للشغور والصيانة.
Build a bigger portfolio with a mortgage, safely
بناء محفظة أكبر عبر التمويل العقاري بأمان
A mortgage multiplies gains when prices rise and losses when they fall. In a correcting market, the maths matters more than ever.
يضاعف التمويل الأرباح عند ارتفاع الأسعار، ويضاعف الخسائر عند انخفاضها. وفي سوق يمر بمرحلة تصحيح، تزداد أهمية الحسابات الدقيقة.
| Your situationوضعك | Max loanالحد الأقصى للتمويل |
|---|---|
| Resident expat, first home under AED 5Mمقيم وافد، أول مسكن بقيمة أقل من 5 ملايين درهم | 80% |
| Resident expat, second or investment propertyمقيم وافد، عقار ثانٍ أو استثماري | 60% |
| UAE national, first home under AED 5Mمواطن، أول مسكن بقيمة أقل من 5 ملايين درهم | 85% |
| UAE national, investment propertyمواطن، عقار استثماري | 65% |
| Off-plan propertyعقار على الخارطة | 50% |
| Non-residentغير مقيم في الدولة | 50–60% |
Rules that size your portfolio
القواعد التي تحدد حجم محفظتك
Instalments vs income. All repayments can't exceed 50% of income, and banks stress-test you at a rate 2–4 points higher.
نسبة الاستقطاع. لا يتجاوز إجمالي الأقساط 50% من الدخل، وتختبر البنوك قدرتك على السداد بسعر فائدة أعلى بنسبة 2–4%.
Maximum amount. About 7× annual income for expats, 8× for nationals, over up to 25 years.
الحد الأقصى للقرض. نحو 7 أضعاف الدخل السنوي للمقيم الوافد و8 أضعاف للمواطن، لمدة تصل إلى 25 عامًا.
Rates. 3-month EIBOR 4.45% (22 Oct 2026). 5-year fixed around 4.2–5%, then EIBOR plus a 1–2% margin.
سعر الفائدة. سعر الإيبور لثلاثة أشهر 4.45% (22 أكتوبر 2026). يتراوح السعر الثابت لخمس سنوات بين 4.2% و5%، ثم يتحول إلى الإيبور مضافًا إليه هامش 1–2%.
Costs. 0.25% mortgage registration, up to 1% bank fee, valuation and life insurance.
التكاليف. 0.25% رسوم تسجيل الرهن، ورسوم بنكية تصل إلى 1%، إضافة إلى رسوم التقييم وتأمين الحياة.
Same cash: buy outright or with a mortgage?
رأس المال نفسه: شراء نقدي أم بالتمويل؟
Defaults are conservative (2% yearly price growth). Change them to test a flat market or higher rates.
الافتراضات متحفظة (نمو سنوي في الأسعار بنسبة 2%). عدّلها لاختبار سيناريو ثبات السوق أو ارتفاع الفائدة.
Cash purchase
شراء نقدي
With a mortgage
شراء بالتمويل
Illustrative: 6% purchase costs, 1.25% financing costs, 25-year repayment at a constant rate. Excludes selling costs and rate changes after a fixed period.
مثال توضيحي: تكاليف شراء 6%، وتكاليف تمويل 1.25%، وقرض لمدة 25 عامًا بسعر ثابت. لا يشمل تكاليف البيع أو تغيّر الفائدة بعد انتهاء الفترة الثابتة.
The portfolio plan
خطة بناء المحفظة
- 1The first property covers its instalment even if rates rise 2%.أن يغطي العقار الأول قسطه حتى مع ارتفاع الفائدة 2%.
- 2Keep 6–12 months of instalments in reserve.احتياطي يغطي أقساط 6–12 شهرًا لفترات الشغور والصيانة.
- 3Fix the rate for 3–5 years and know the margin after.تثبيت الفائدة لمدة 3–5 سنوات مع معرفة الهامش المطبق بعدها.
- 4Release equity as value rises to fund the next down payment.الاستفادة من ارتفاع القيمة بإعادة التمويل لتوفير الدفعة الأولى للعقار التالي.
- 5Diversify across areas, developers, ready and off-plan.التنويع بين المناطق والمطورين، والعقارات الجاهزة وعلى الخارطة.
Risks I model before any loan
المخاطر التي أحتسبها قبل أي قرض
- Falling prices. At 60% LTV, a 10% drop wipes out about 25% of your cash.
- انخفاض الأسعار. مع تمويل بنسبة 60%، يؤدي انخفاض السعر 10% إلى خسارة نحو 25% من رأس مالك.
- Rising rates. After the fixed period, instalments follow EIBOR.
- ارتفاع الفائدة. بعد الفترة الثابتة يتغير القسط وفق سعر الإيبور.
- Vacancy. The instalment is due even when the unit is empty.
- الشغور. يستحق القسط حتى إن كان العقار شاغرًا.
- Liquidity. Selling in a correcting market can take months.
- السيولة. قد يستغرق البيع عدة أشهر في سوق يمر بمرحلة تصحيح.
CBUAE mortgage regulations · CBUAE EIBOR fixing, 22 Oct 2026 · Dubai Land Department fees
Dubai's edge is what you keep
ميزة دبي فيما يتبقى لك من العائد
Gross yields are similar to other major cities. The difference is in buying costs and tax.
تتقارب العوائد مع المدن الكبرى الأخرى، ويكمن الفارق في تكاليف الشراء والضرائب.
| Cityالمدينة | Gross yieldالعائد | Foreign buyer costsتكاليف الشراء للأجانب | Tax on rentضريبة الإيجار | Tax on gainsضريبة الأرباح | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dubaiدبي | 5.5% | ~6% (4% DLD + 2% agency) | نحو 6% | 0% | 0% | ||
| Londonلندن | 6.5%* | Stamp duty up to 19% for non-resident second homes | ضريبة دمغة تصل إلى 19% لغير المقيم | 20–45% | 18–24% | ||
| New Yorkنيويورك | 5.0% | Transfer tax 1–1.4% + mansion tax up to 3.9% | ضريبة نقل 1–1.4% وضريبة إضافية تصل إلى 3.9% | 30% of gross rent | 30% من إجمالي الإيجار | 15% withheld on sale | استقطاع 15% عند البيع |
| Singaporeسنغافورة | 3.1% | 60% foreigner stamp duty + 1–6% | رسوم 60% للأجانب إضافة إلى 1–6% | 24% | 0% (duty if sold within 4 yrs) | 0% (مع رسوم عند البيع خلال 4 سنوات) | |
| Riyadhالرياض | 5.8% | ~7% (5% RETT + 2% fee) | نحو 7% | 0% | 0% |
Yields: Global Property Guide 2026. Taxes: official authorities and Deloitte, Oct 2026. *Other sources put London nearer 4–5%. Not tax advice.
العوائد: Global Property Guide 2026. الضرائب: الجهات الرسمية و Deloitte، أكتوبر 2026. *تقدّر مصادر أخرى عائد لندن بنحو 4–5%. لا تُعد هذه استشارة ضريبية.
A 10-year residency through property
إقامة لمدة 10 سنوات عبر الاستثمار العقاري
I help you pick a property that qualifies and is a good deal on its own, and check the official rules when you apply.
أساعدك في اختيار عقار يستوفي الشروط ويمثل استثمارًا جيدًا في حد ذاته، مع مراجعة الشروط الرسمية عند التقديم.
Ask about your caseاستفسر عن حالتك- Property value
- قيمة العقار
- AED 2M or more, one or more properties
- مليونا درهم أو أكثر، من عقار واحد أو أكثر
- Mortgaged?
- العقار الممول
- Accepted with a bank no-objection certificate
- مقبول بموجب شهادة عدم ممانعة من البنك
- Family
- الأسرة
- Spouse, children and parents; no minimum stay
- الزوج والأبناء والوالدان، دون حد أدنى لمدة الإقامة
- Fees and time
- الرسوم والمدة
- About AED 9,885, 7–10 working days
- نحو 9,885 درهمًا، خلال 7–10 أيام عمل
I look at property the way an investor does
أنظر إلى العقار بعين المستثمر
I've worked in the UAE property market for over two years. My background in demand analysis and real estate marketing shows me what sells and rents quickly, and what sits. I've advised 37 investors on projects from the UAE's leading developers, and I stay with every client after the purchase.
أعمل في سوق العقارات الإماراتي منذ أكثر من عامين. تمنحني خلفيتي في تحليل الطلب والتسويق العقاري فهمًا واضحًا لما يُباع ويُؤجر بسرعة وما يبقى معروضًا طويلًا. قدّمت الاستشارة لـ 37 مستثمرًا في مشاريع كبرى المطورين، وأواصل متابعة كل عميل بعد الشراء.
- Licence: DLD-certified broker, BRN 87564
- الترخيص: وسيط معتمد من دائرة الأراضي، BRN 87564
- Commission: confirmed in writing before any step; first consultation free
- العمولة: تُحدد كتابيًا قبل أي خطوة، والاستشارة الأولى مجانية
- Languages: English and Arabic, online or in person
- اللغات: العربية والإنجليزية، عن بُعد أو في المكتب
Credentials
الشهادات
Every licence and certificate here can be checked. Ask me for copies at any time.
يمكن التحقق من جميع التراخيص والشهادات الواردة هنا، وتتوفر نسخ منها عند الطلب.
-
Certified Training for Real Estate Brokerageشهادة التدريب المعتمد للوساطة العقارية Dubai Real Estate Institute, Dubai Land Department · [year]معهد دبي العقاري، دائرة الأراضي والأملاك · [السنة] RERA broker card BRN 87564, verifiable on the DLD Dubai REST appبطاقة وسيط RERA رقم BRN 87564، ويمكن التحقق منها عبر تطبيق Dubai REST
-
[CIPS or RICS] professional membershipعضوية مهنية [CIPS أو RICS] [Issuing body] · [year][الجهة المانحة] · [السنة] International standards for property practice and ethicsمعايير دولية للممارسة العقارية وأخلاقيات المهنة
-
[Course name] in real estate finance and investment[اسم الكورس] في التمويل والاستثمار العقاري [Institution] · [year][الجهة] · [السنة] Yield analysis, financing structures and portfolio riskتحليل العائد وهياكل التمويل ومخاطر المحافظ
- 01Reply within an hourالرد خلال ساعةOn WhatsApp, during working hours.عبر واتساب خلال ساعات العمل.
- 0220-minute callمكالمة 20 دقيقةYour goal, capital, financing and horizon.تحديد الهدف ورأس المال وخيارات التمويل والمدة.
- 033–5 options with numbers3–5 فرص مدعومة بالأرقامNet yield, instalment and risks for each.صافي العائد والقسط والمخاطر لكل فرصة.
- 04Negotiate and registerالتفاوض والتسجيلThrough to title deed, then regular reviews.حتى إصدار سند الملكية، ثم مراجعة دورية للمحفظة.
Tell me about your plans
حدثني عن خطتك الاستثمارية
Six quick questions. Your answers let me prepare options and numbers before we speak, and you'll get the October 2026 market report on WhatsApp.
ستة أسئلة سريعة تساعدني على إعداد فرص وأرقام مناسبة قبل اتصالنا، وستصلك نسخة من تقرير السوق لشهر أكتوبر 2026 عبر واتساب.
Request received
تم استلام طلبك
I'll reply on WhatsApp within an hour during working hours, with the market report and first options. To skip the wait, send your answers now:
سأتواصل معك عبر واتساب خلال ساعة ضمن ساعات العمل، مع تقرير السوق وأولى الفرص المناسبة. وللتواصل الفوري، يمكنك إرسال إجاباتك الآن:
Send my answers on WhatsAppأرسل إجاباتي عبر واتسابQuestions investors ask
أسئلة المستثمرين
Prices are falling. Should I wait?الأسعار في انخفاض، هل أنتظر؟
No one can time the bottom. The aim is a property that still works if prices fall another 10%: solid net yield, real demand, and a price below value. If those aren't there, waiting is better.
لا يمكن لأحد تحديد القاع بدقة. الهدف هو عقار يظل مجديًا حتى لو انخفض السعر 10% إضافية: عائد صافٍ جيد، وطلب فعلي، وسعر أقل من القيمة العادلة. وإن لم تتوفر هذه الشروط، فالانتظار هو الخيار الأفضل.
What does the consultation cost?ما تكلفة الاستشارة؟
The first consultation is free. My commission comes from the transaction under standard Dubai practice, confirmed in writing first.
الاستشارة الأولى مجانية، وتُحتسب عمولتي من الصفقة وفق الأنظمة المعمول بها في دبي، وتُحدد كتابيًا قبل أي خطوة.
Can I get a mortgage as a non-resident?هل يمكنني الحصول على تمويل دون إقامة في الدولة؟
Yes, usually up to 50–60% of value, with stricter income and document checks. We compare the offers for your case.
نعم، عادةً بنسبة تصل إلى 50–60% من قيمة العقار، مع متطلبات أعلى للدخل والمستندات. نقارن العروض المتاحة بما يناسب وضعك.
Off-plan or ready right now?عقار على الخارطة أم جاهز في المرحلة الحالية؟
S&P sees off-plan investor apartments handing over in 2027–2028 as most exposed. Ready units earn rent from day one. Off-plan can still work with a strong developer and an area without heavy handovers.
ترى S&P أن الشقق الاستثمارية على الخارطة المقرر تسليمها في 2027–2028 هي الأكثر عرضة للتصحيح. يحقق العقار الجاهز دخلًا إيجاريًا منذ اليوم الأول، فيما يظل العقار على الخارطة خيارًا مناسبًا مع مطور قوي ومنطقة لا تشهد تسليمات كثيفة.
Do you guarantee a return?هل تضمن عائدًا محددًا؟
No. Guaranteed returns aren't realistic and aren't allowed in Dubai property advertising. I give you an optimistic and a conservative scenario.
لا. ضمان العائد غير واقعي، كما أنه محظور في الإعلانات العقارية في دبي. أقدّم لك سيناريو متفائلًا وآخر متحفظًا لتتخذ قرارك بوضوح.